Opinion: underhållskatastrofen i Allmännyttan
En rapport från Boverket visar att de allmännyttiga bostadsbolagen dras med stora underhållsbehov och finansieringsproblem. Rapporten släpptes i september 2025 och bygger på enkätsvar. På frågan “Bedömer du att era intäkter/likvida medel är tillräckliga för att finansiera underhållet under de kommande 5 åren?” svarar över hälften av bostadsbolagen “nej” och det gäller oavsett om de är verksamma i små eller stora kommuner.
Underhållsbehoven är särskilt omfattande gällande klimatskal och tekniska installationer. Enkätsvar visar att minst 85 procent av bostadsbolagen bedömer att tak, fönster och ytterdörrar behöver moderniseras eller renoveras under de kommande fem åren. Även fasader (68%) och balkonger (55%) har betydande behov.
Inomhus är badrum, stammar och elinstallationer prioriterade områden, särskilt i 60- och 70-talsbeståndet där material och teknik nått slutet av sin livslängd. Många bolag genomför stambytesprogram, ofta i kombination med badrumsrenoveringar och eluppgraderingar. Ytskikt i lägenheter (golv, väggar, tak exkl. våtrum) behöver åtgärdas av 79% av bolagen, våtrum/badrum av 90% och kök av 83%.
Gemensamma utrymmen som tvättstugor (65%), hissar (61%) och laddningsinfrastruktur för elbilar (64%) kräver också stora insatser för att möta dagens tekniska och sociala krav, inklusive “tillgänglighet och hållbarhet”.
Ekonomiska begränsningar är ett problem; en majoritet av bolagen saknar tillräckliga intäkter för att finansiera det samlade underhållsbehovet. Detta leder ofta till att förebyggande underhåll skjuts upp (80% av bolagen), vilket riskerar högre kostnader på sikt och försämrad boendekvalitet. Vissa bolag överväger att låna (25%), höja hyror (40%) eller sälja fastigheter (40%) för att frigöra kapital.
Bland bolag med mindre än 500 lägenheter är det ingen som svarar ja på frågan om de har tillräckliga intäkter eller likvida medel för att finansiera underhållet under de kommande fem åren.
I mindre kommuner anger nästan lika många bostadsbolag andra motiv för nybyggnation än hög efterfrågan. I bolag med mindre än 500 bostäder är det till och med betydligt vanligare att man anger andra skäl än efterfrågan som motiv för nybyggnation. En genomgång av enkätens fritextsvar visar att det vanligaste alternativa skälet är att ägaren, det vill säga kommunen, ställer krav på nyproduktion.
Att politiskt inflytande påverkar fastighetsskötseln är tydligt: energieffektivisering och “återbruk” är centrala delar av underhållsarbetet, menar man i rapporten. 91% av bolagen har genomfört energieffektiviserande åtgärder de senaste fem åren. De påstås drivas av både miljöaspekter och behovet att sänka driftskostnader. En nästan lika hög andel (85%) av bolagen som uppger “att tak, fönster och ytterdörrar behöver moderniseras eller renoveras under de kommande fem åren” har alltså genomfört energieffektiviserande åtgärder de senaste fem åren!
Ett antal bolag verksamma i mindre städer/tätorter och landsbygdskommuner anger i fritextsvar att rivning kan vara ett alternativ om intäkter eller likvida medel inte räcker för att finansiera underhållet de kommande fem åren. Några bolag i denna kommungrupp anger även att personalneddragningar är en möjlig åtgärd.
När ett kommunägt bostadsbolag har en hög underhållsskuld och därmed ligger efter med kritiskt fastighetsunderhåll, samtidigt som man uppger sig sakna finansiering av samma underhåll, betyder det att de boende inte bekostar sitt boende på ett ekonomiskt hållbart sätt. De som bor nu “lånar” pengar av framtida generationer genom att skjuta underhåll på framtiden. “Lånet” kommer de aldrig att betala tillbaka, utan finansieringen blir andras problem. Det är en stöld.
Att missförhållandet inte åtgärdas är en politisk fråga. De styrande kommunpolitikerna vågar inte - oavsett färg - stöta sig med väljarna i det allmännyttiga bostadsbeståndet. Dessa är helt enkelt för många.
En liknande situation finns på bostadsrättsmarknaden. Föreningar vill sällan lägga undan pengar för framtida underhåll. Hellre har de lägre månadsavgifter och lånefinansierar underhållet i takt med att behoven uppstår. Den drivande mekanismen för detta är en uppfattning om att lägre månadsavgifter ger högre priser på medlemmarnas lägenheter. Detta bygger i sin tur på en förmodan hos bostadsrättsföreningarnas styrelser att hugade spekulanter på föreningens lägenheter inte klarar av att läsa årsredovisningar och göra adekvata ekonomiska bedömningar av föreningens ekonomi, utan endast bedömer pris utifrån månadsavgiftens storlek och föreningens geografiska läge.
Det finns dock en fundamental skillnad mellan Allmännyttan och bostadsrättsföreningar: ingen tvingas att köpa en bostadsrätt men alla kommuninvånare i kommuner med allmännyttiga bostadsbolag är solidariskt ansvariga för dessa bolags ekonomi.
Hyresgästföreningen har undersökt ekonomin i Allmännyttan i Västsverige. År 2023 var de ingående bostadsbolagens räntebärande skulder där knappt 5000 kr/m2. Finansinspektionen anger att motsvarande bostadsrättsföreningsskuld samma år i snitt var knappt 7000 kr/m2 (hela landet). För relativt nybildade föreningar var skulden dubbelt så hög.
Låneutrymme finns alltså men kommunpolitiker räds politiska konsekvenser av högre hyror. I tillväxtkommuner kan det allmännyttiga bostadsbeståndet frigöras från politisk vanskötsel genom att man helt enkelt säljer fastighetsbeståndet.
I den demografiskt förfallande delen av Sverige betraktar vi istället hur en ekonomisk och materiell verklighet kommer ikapp befolkningsmässiga realiteter. Det återstår att se hur hög vakansgraden kan bli innan rivning påbörjas.